Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich (20.07.2016)

Beim Immobilienerwerb kommt das Recht des Landes zur Anwendung, in dem sich die Immobilie befindet. Das französische Recht kommt daher beim Kauf einer Immobilie in Frankreich zur Anwendung. Dort umfasst der Kauf in der Regel die folgenden Schritte: die Verhandlungen und das Abschließen sowie die Beurkundung des Kaufvertrages.

I. Die Verhandlungen
Die Verhandlungen umfassen regelmäßig die Gespräche zwischen den Parteien und das Abschließen eines Vorvertrags.

A. Die Durchführung der Verhandlungen
Der Code civil enthält keine Vorschriften für die Verhandlungsphase. Infolgedessen ist diese fakultativ und wird von den Parteien frei bestimmt. Während der Verhandlungen dürfen die Parteien sich von einem Rechtsanwalt oder einem Notar vertreten lassen. Dies ist besonders dann hilfreich, wenn ein Vorvertrag abgeschlossen wird.

B.  Das Abschließen eines Vorvertrags
Die Parteien sind grundsätzlich nicht verpflichtet einen Vorvertrag abzuschließen. In der Praxis wird aber in der Regel ein Vorvertrag abgeschlossen. Es gibt zwei Arten von Vorverträgen: das einseitige Kaufversprechen (promesse unilatérale de vente) und das gegenseitige Kaufversprechen (promesse synallagmatique de vente).

Das einseitige Kaufversprechen wird entweder von dem Erwerbenden (offre d’achat), oder von dem Verkäufer (offre de vente) angeboten. Bei dem verpflichtet sich einseitig der Autor, die Immobilie bis zu einem bestimmten Zeitpunkt und einem bestimmten Preis zu erwerben (als Käufer) oder zu verkaufen (als Besitzer). Während dieser Frist darf der Autor des Kaufversprechens dieses weder abändern noch zurückziehen (Cass. 3ème civ. 11 mai 2011, n° 10-12875). Wird das Kaufversprechen angenommen, ist der Verkauf abgeschlossen (Code civil - Artikel 1583). Dennoch kann der Vertrag eine Suspensiv Klausel enthalten (Code civil- Artikel 1594), die z.B. vorsieht, dass der Verkauf abgeschlossen ist, nur wenn der Käufer einen Kredit erhält.

Im Gegensatz zu dem einseitigen Kaufversprechen, entspricht automatisch das gegenseitige Kaufversprechen einem verbindlichen Vertrag. Der Übergang des Eigentums ist nur bis zur Erfüllung einer Voraussetzung ausgesetzt (z.B. die Gewährung eines Darlehens). Wenn eine Partei schließlich den Verkauf ablehnt, aus einem Grund der nicht vorgesehen wurde, darf die andere Partei über den gerichtlichen Weg sie zu dem Kauf zwingen. Anders gesagt, eine Verpflichtung zum Kauf ist auch dann verbindlich, wenn bereits vor der notariellen Beurkundung eine Zusage zum Kauf gemacht wurde. Mit Abschluss eines gegenseitigen Kaufversprechens zahlt der Käufer eine Anzahlung zwischen (5 - 10) % des Kaufpreises (dépôt de garantie).

II. Das Abschließen oder die Beurkundung des Kaufvertrages
Das Abschließen des Kaufvertrags hat automatisch den Übergang des Eigentums zur Folge. Der Kaufvertrag ist aber notariell zu bestätigen, damit es steuerlich geregelt werden kann.

A. Der Übergang des Eigentums
Anders als das deutsche Recht unterscheidet sich das französische Recht nicht zwischen dem schuldrechtlichen Kaufvertrag und dem Übergang des Eigentums. Sind sich die Parteien über Sache und Preis einig, kommt der Vertrag zustande und das Eigentum an der Immobilie geht über (Code civil - Artikel 1583). Ein paar Monate nach dem Kauf übermittelt der Notar dem Käufer einen Eigentumstitel.

B. Die Beurkundung des Kaufvertrags  
Notarielle Kaufverträge, sowie die Vorverträge, die als Kaufvertrag gelten, sollen aus Steuer- und Publizitätsgründen von dem Notar eingetragen werden (Fr. Steuergesetzbuch - Art. 635, I-3°, formalité de l’enregistrement). Sollte diese Publizitätspflicht zehn Tage nach dem Annehmen des einseitigen Kaufversprechens nicht in Erfüllung gehen, ist der abgeschlossene Vertrag nichtig (Code civil – Artikel 1589-2).

Bei dem Notar, wird in der Praxis der komplette Kaufpreis sofort an den Verkäufer bezahlt. Neben Preis und Steuern fallen beim Kauf auch Notarkosten an. Diese umfassen das eigentliche Notarhonorar (les émoluments) und die Auslagen des Notars (les débours). Die Höhe des Notarhonorares ist von einer besonderen Verordnung geregelt und richtet sich wie in Deutschland nach dem Kaufpreis der Immobilie.

C. Die Besteuerung des Kaufs  
Die Kaufsteuern umfassen hauptsächlich die Grunderwerbssteuern (les droits de mutation). Die Höhe derer richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie (Franz. Steuerbuch – Artikel 683, I-al. 2). Die Steuerbehörde darf diesen Preis erhöhen, wenn sie beweist, dass die Parteien einen niedrigen Preis vereinbart haben, um weniger Steuern zu bezahlen (Franz. Steuerverfahrensordnung – Artikel L. 17 & L. 55). Die Grunderwerbsteuer geht meist zu dem Departement, in dem die Immobilie sich befindet. Der Artikel 1594 D des Steuerbuches sieht einen Standardsteuersatz (3,80%) vor. Dieser dürfte aber jedes Jahr von den Departements geändert sein und ist daher von Departement zu Departement unterschiedlich. Dazu sind zusätzliche Gebühren zu erbringen. Die allgemeine Besteuerung beträgt in der Regel ca. 5% des Kaufpreises. Bestimmte Immobilienkäufe (Franz. Steuerbuch – Artikel 257) sind dazu mehrwertsteuerpflichtig.

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