Der Erwerb einer Immobilie in Frankreich (20.07.2016)
Beim Immobilienerwerb kommt das Recht des Landes zur
Anwendung, in dem sich die Immobilie befindet. Das französische Recht kommt
daher beim Kauf einer Immobilie in Frankreich zur Anwendung. Dort umfasst
der Kauf in der Regel die folgenden Schritte: die Verhandlungen und das
Abschließen sowie die Beurkundung des Kaufvertrages.
I. Die
Verhandlungen
Die
Verhandlungen umfassen regelmäßig die Gespräche zwischen den Parteien und das Abschließen
eines Vorvertrags.
A. Die Durchführung der Verhandlungen
Der Code civil enthält keine
Vorschriften für die Verhandlungsphase. Infolgedessen ist diese fakultativ und
wird von den Parteien frei bestimmt. Während der Verhandlungen dürfen die Parteien sich von einem Rechtsanwalt oder
einem Notar vertreten lassen. Dies ist besonders dann hilfreich, wenn ein
Vorvertrag abgeschlossen wird.
B. Das Abschließen eines Vorvertrags
Die Parteien sind grundsätzlich
nicht verpflichtet einen Vorvertrag abzuschließen. In der Praxis wird aber
in der Regel ein Vorvertrag abgeschlossen. Es gibt zwei Arten von Vorverträgen:
das einseitige Kaufversprechen (promesse unilatérale de vente) und
das gegenseitige Kaufversprechen (promesse synallagmatique de vente).
Das
einseitige Kaufversprechen wird entweder von dem Erwerbenden (offre d’achat),
oder von dem Verkäufer (offre de vente) angeboten. Bei dem
verpflichtet sich einseitig der Autor, die Immobilie bis zu einem bestimmten
Zeitpunkt und einem bestimmten Preis zu erwerben (als Käufer) oder zu verkaufen
(als Besitzer). Während dieser Frist darf der Autor des Kaufversprechens dieses
weder abändern noch zurückziehen (Cass. 3ème civ. 11 mai 2011, n°
10-12875). Wird das Kaufversprechen angenommen, ist der Verkauf abgeschlossen
(Code civil - Artikel 1583). Dennoch kann der Vertrag eine Suspensiv Klausel
enthalten (Code civil- Artikel 1594), die z.B. vorsieht, dass der Verkauf
abgeschlossen ist, nur wenn der Käufer einen Kredit erhält.
Im
Gegensatz zu dem einseitigen Kaufversprechen, entspricht automatisch das
gegenseitige Kaufversprechen einem verbindlichen Vertrag. Der Übergang des
Eigentums ist nur bis zur Erfüllung einer Voraussetzung ausgesetzt (z.B. die
Gewährung eines Darlehens). Wenn eine Partei schließlich den Verkauf ablehnt,
aus einem Grund der nicht vorgesehen wurde, darf die andere Partei über
den gerichtlichen Weg sie zu dem Kauf zwingen. Anders gesagt, eine
Verpflichtung zum Kauf ist auch dann verbindlich, wenn bereits vor der notariellen
Beurkundung eine Zusage zum Kauf gemacht wurde. Mit Abschluss eines
gegenseitigen Kaufversprechens zahlt der Käufer eine Anzahlung zwischen (5 -
10) % des Kaufpreises (dépôt de garantie).
II. Das
Abschließen oder die Beurkundung des Kaufvertrages
Das
Abschließen des Kaufvertrags hat automatisch den Übergang des Eigentums zur
Folge. Der Kaufvertrag ist aber notariell zu bestätigen, damit es steuerlich
geregelt werden kann.
A. Der Übergang des Eigentums
Anders als das deutsche Recht
unterscheidet sich das französische Recht nicht zwischen dem schuldrechtlichen
Kaufvertrag und dem Übergang des Eigentums. Sind sich die Parteien über Sache
und Preis einig, kommt der Vertrag zustande und das Eigentum an der Immobilie
geht über (Code civil - Artikel 1583). Ein paar Monate nach dem Kauf
übermittelt der Notar dem Käufer einen Eigentumstitel.
B. Die Beurkundung des Kaufvertrags
Notarielle Kaufverträge, sowie
die Vorverträge, die als Kaufvertrag gelten, sollen aus Steuer- und
Publizitätsgründen von dem Notar eingetragen werden (Fr. Steuergesetzbuch -
Art. 635, I-3°, formalité de l’enregistrement). Sollte diese
Publizitätspflicht zehn Tage nach dem Annehmen des einseitigen Kaufversprechens
nicht in Erfüllung gehen, ist der abgeschlossene Vertrag nichtig (Code civil –
Artikel 1589-2).
Bei
dem Notar, wird in der Praxis der komplette Kaufpreis sofort an den Verkäufer
bezahlt. Neben Preis und Steuern fallen beim Kauf auch Notarkosten an. Diese
umfassen das eigentliche Notarhonorar (les émoluments) und die Auslagen
des Notars (les débours). Die Höhe des Notarhonorares ist von einer
besonderen Verordnung geregelt und richtet sich wie in Deutschland nach dem
Kaufpreis der Immobilie.
C. Die Besteuerung des Kaufs
Die Kaufsteuern umfassen
hauptsächlich die Grunderwerbssteuern (les droits de mutation).
Die Höhe derer richtet sich nach dem Kaufpreis der Immobilie (Franz. Steuerbuch
– Artikel 683, I-al. 2). Die Steuerbehörde darf diesen Preis erhöhen, wenn sie
beweist, dass die Parteien einen niedrigen Preis vereinbart haben, um weniger
Steuern zu bezahlen (Franz. Steuerverfahrensordnung – Artikel L. 17 & L.
55). Die Grunderwerbsteuer geht meist zu dem Departement, in dem die Immobilie
sich befindet. Der Artikel 1594 D
des Steuerbuches sieht einen Standardsteuersatz (3,80%) vor. Dieser
dürfte aber jedes Jahr von den Departements geändert sein und ist daher von
Departement zu Departement unterschiedlich. Dazu sind zusätzliche Gebühren zu
erbringen. Die allgemeine Besteuerung beträgt in der Regel ca. 5% des
Kaufpreises. Bestimmte Immobilienkäufe (Franz. Steuerbuch – Artikel 257) sind dazu mehrwertsteuerpflichtig.